Od 1 września 2026 roku zmieniła się rzeczywistość planistyczna polskich gmin. Dotychczasowe studia uwarunkowań utraciły moc, a ich miejsce mają zająć plany ogólne.

Wieliczka swojego planu ogólnego do 31 sierpnia nie uchwaliła.

Czy właściciele działek mają powód do niepokoju?

W przypadku Wieliczki odpowiedź brzmi: w większości przypadków – nie.

Ale przy tej okazji pojawia się inne, bardzo ciekawe pytanie:

co z maksymalnie 385 770,67 zł wsparcia z KPO, które przewidziano na przygotowanie planu ogólnego Gminy Wieliczka?

Wieliczka bez planu ogólnego, ale z bardzo dużym pokryciem MPZP

Brak uchwalonego planu ogólnego nie oznacza, że w Wieliczce nagle nie można budować ani sprzedawać działek.

W dokumentacji przetargowej dotyczącej opracowania planu ogólnego sama Gmina Wieliczka wskazywała, że około 90% jej powierzchni jest objęte obowiązującymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego.

I to jest ogromna przewaga Wieliczki nad wieloma innymi gminami w Polsce.

Obowiązujące MPZP nadal pozostają w mocy.

Jeżeli więc nasza nieruchomość znajduje się w takim planie, nadal możemy z niego ustalić m.in.:

• przeznaczenie działki,
• możliwość zabudowy,
• rodzaj dopuszczalnej zabudowy,
• wysokość budynków,
• intensywność zabudowy,
• powierzchnię biologicznie czynną,
• pozostałe ograniczenia i parametry inwestycji.

1 września nie wyłączył obowiązujących planów miejscowych.

W Wieliczce z planowaniem przestrzennym nie było źle

Przez lata Wieliczka pracowała na miejscowych planach, zmieniała je i aktualizowała. Nie jesteśmy gminą, w której niemal każda inwestycja zależy od uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

Dlatego nie chciałabym przedstawiać obecnej sytuacji jako katastrofy planistycznej.

Wieliczka jest pod tym względem stosunkowo bezpieczna.

Problem będzie dotyczył przede wszystkim tych nieruchomości, w przypadku których właściciele albo inwestorzy czekają na zmianę obowiązującego MPZP.

A co, jeśli czekamy na zmianę przeznaczenia działki?

Brak planu ogólnego ogranicza możliwość prowadzenia nowych procedur planistycznych.

Od 1 września 2026 r. gmina bez obowiązującego planu ogólnego co do zasady nie może uchwalać nowych miejscowych planów ani zmieniać istniejących na nowych zasadach.

To już może mieć realne znaczenie dla konkretnych właścicieli nieruchomości.

Sama mam obecnie w zasobach działkę inwestycyjną przy ul. Kubusia Puchatka w Wieliczce, w przypadku której oczekiwana zmiana planistyczna miała otworzyć możliwość wykorzystania terenu pod funkcję rekreacyjno-usługową.

Takie nieruchomości nie przestają istnieć, nie tracą automatycznie wartości i nie stają się z dnia na dzień „niebudowlane”.

Ale oczekiwana zmiana może się przesunąć w czasie.

I właśnie dlatego przy analizie działek trzeba dziś coraz wyraźniej rozróżniać:

co wolno na nieruchomości obecnie, a jakie możliwości mogły pojawić się dopiero po zmianie planu.

Plan ogólny Wieliczki nadal jest w trakcie sporządzania

Według aktualnej strony Gminy Wieliczka plan ogólny jest nadal „w trakcie sporządzania”, a wskazany przez urząd aktualny etap to:

opiniowanie i uzgodnienia.

Projekt został przekazany do opiniowania i uzgodnień 30 czerwca 2026 r.

Co ważne, sama gmina zaznaczyła wtedy, że nie był to jeszcze etap składania uwag. Konsultacje społeczne miały stanowić kolejny etap po zakończeniu opiniowania i uzgodnień.

Procedura więc trwa.

Ile kosztuje plan ogólny Wieliczki?

Postępowanie dotyczące:

„Opracowania projektu planu ogólnego dla gminy Wieliczka”

prowadzone było przez Gminę Wieliczka pod numerem:

WZP.271.18.2024.

Z dostępnego ogłoszenia o wyniku postępowania wynika, że umowę zawarto z firmą 4GIS sp. z o.o.

Wartość umowy:

467 400 zł brutto.

W dokumentacji podano również okres realizacji wynoszący 510 dni.

I tu trzeba zachować ostrożność.

Nie wiemy na tym etapie, czy w toku realizacji umowy:

• zawierano aneksy,
• przedłużano termin,
• zmieniano harmonogram,
• wystąpiły dodatkowe okoliczności wpływające na czas opracowania.

Dlatego nie można uczciwie napisać, że wykonawca „spóźnił się o określoną liczbę dni”.

Możemy natomiast zapytać:

czy pierwotny termin został zmieniony i na jakiej podstawie?

Wieliczka i 385 770,67 zł z KPO

Jeszcze ciekawsze są dane dotyczące finansowania planu ogólnego z Krajowego Planu Odbudowy.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii opublikowało aktualny „Wykaz maksymalnej kwoty wsparcia z KPO dla planu ogólnego gminy”.

Wieliczka występuje w nim pod kodem TERYT:

1219053.

Przy Gminie Wieliczka wskazano:

69 791 mieszkańców

oraz maksymalną kwotę wsparcia:

385 770,67 zł

To oficjalny wykaz MRiT.

467 400 zł – wartość umowy na opracowanie planu

385 770,67 zł – maksymalne wsparcie KPO przewidziane dla Wieliczki

Dopiero przy takich kwotach widać, jak kosztowne jest planowanie przestrzenne.

Czy Wieliczka straciła te pieniądze?

Nie mamy podstaw do napisania, że Gmina Wieliczka „otrzymała 385 tys. zł i je straciła”.

Kwota 385 770,67 zł była maksymalnym poziomem wsparcia przewidzianym dla Wieliczki, a nie informacją o pieniądzach już wypłaconych gminie.

Termin 31 sierpnia 2026 r. był jednak związany również z realizacją reformy finansowanej z KPO. W toku prac legislacyjnych przedstawiciele rządu wskazywali, że jest to maksymalny termin wynikający z konieczności przedstawienia dokumentów potwierdzających osiągnięcie kamieni milowych KPO.

Wieliczka planu do tego dnia nie uchwaliła.

Wieliczka nie wykorzystała możliwości uzyskania w tym terminie maksymalnie 385 770,67 zł wsparcia KPO przewidzianego na jej plan ogólny.

Czy istniała jeszcze możliwość rozliczenia jakiejś części kosztów w innym trybie albo czy gmina podjęła wcześniej działania dotyczące refundacji?

Nie wiem, bo nie znam warunków samej umowy.

Czy należało uchwalić plan za wszelką cenę?

I tutaj mam spore wątpliwości.

Kilka dni temu zajmowałam się planem ogólnym w innej gminie. Procedura była prowadzona praktycznie do ostatnich dni sierpnia.

I to również pokazało mi drugą stronę problemu.

Plan ogólny nie powinien być dokumentem uchwalanym „kolanem” tylko dlatego, że zbliża się termin.

To akt prawa miejscowego mający ogromne znaczenie dla wartości nieruchomości mieszkańców.

Od strefy planistycznej może zależeć, czy właściciel będzie miał w przyszłości możliwość zabudowy swojego terenu.

Dlatego konsultacje społeczne, analiza uwag, uzgodnienia i poprawki nie są zbędną biurokracją.

Są częścią procedury, która ma chronić również właścicieli nieruchomości.

Nie chciałabym więc chwalić gminy tylko dlatego, że „zdążyła”, jeśli odbyło się to kosztem rzeczywistego przeanalizowania uwag mieszkańców.

Ale w przypadku Wieliczki można zadać drugie pytanie.

Czy naprawdę nie można było zdążyć wcześniej?

Rada Miejska w Wieliczce przystąpiła do sporządzania planu ogólnego już 8 lipca 2024 r.

Postępowanie na jego wykonanie rozpoczęto w 2024 r., a umowa została następnie zawarta.

Czasu było więc stosunkowo dużo.

Dlatego zamiast oskarżać kogokolwiek, warto dzisiaj zapytać:

Dlaczego procedura nie została zakończona wcześniej?

Czy wpływ miały uzgodnienia?

Czy projekt wymagał istotnych zmian?

Czy zmieniono harmonogram umowy?

Czy wystąpiły problemy niezależne od gminy?

I czy Gmina Wieliczka podejmowała działania, aby uzyskać środki z KPO?

To są pytania, na które warto poznać odpowiedź.

Dlaczego gmina nie zmienia planu dla jednej działki?

Ta historia pokazuje też coś bardzo ważnego dla właścicieli nieruchomości.

Ja często mam klientów, którzy od tak chcą złożyć wniosek o zmianę i już. BUM

Ale to tak nie działa.

„Przecież chodzi tylko o moją działkę. Dlaczego gmina nie może po prostu zmienić jej przeznaczenia?”

Tymczasem procedura planistyczna to nie zmiana jednego koloru na mapie.

To praca urbanistów, analizy, uzgodnienia, prognozy środowiskowe, dokumentacja, konsultacje społeczne, obsługa administracyjna i prawna oraz ostatecznie procedura przed radą miejską.

Już sam plan ogólny Wieliczki pokazuje skalę wydatków:

467 400 zł brutto.

Dlatego czasami warto spojrzeć na odmowę rozpoczęcia procedury dla pojedynczej nieruchomości również z perspektywy całej gminy i kosztów, jakie ponoszą wszyscy jej mieszkańcy.

Czy właściciele działek w Wieliczce mogą spać spokojnie?

W zdecydowanej większości przypadków — tak.

Około 90% powierzchni gminy było według dokumentacji zamówienia objęte obowiązującymi MPZP.

Plany te nadal obowiązują.

Nie oznacza to więc, że od 1 września w Wieliczce zatrzymało się budownictwo albo handel nieruchomościami.

Największą uwagę powinny zachować osoby:

oczekujące na zmianę MPZP, posiadające tereny poza obowiązującymi planami albo kupujące nieruchomość, której przyszła wartość była uzależniana od zmiany przeznaczenia.

W takich przypadkach analiza planistyczna przed zakupem lub sprzedażą jest dziś ważniejsza niż kiedykolwiek.

Wieliczka jest bezpieczna. Ale pytania pozostają

Nie widzę powodów, żeby dzisiaj bić na alarm.

Wieliczka przez lata wykonała dużą pracę w zakresie planowania miejscowego i dzięki temu zdecydowana większość właścicieli nieruchomości jest obecnie w znacznie lepszej sytuacji niż mieszkańcy gmin niemających MPZP.

Jednocześnie plan ogólny nie został przyjęty przed upływem ustawowego terminu.

A maksymalne wsparcie KPO przewidziane dla Gminy Wieliczka wynosiło:

385 770,67 zł.

Planowanie przestrzenne bezpośrednio wpływa na wartość naszych nieruchomości, a jego koszty ponosimy jako mieszkańcy.

Będę śledzić dalsze prace nad planem ogólnym Wieliczki i informować o kolejnych etapach.

Anna Ziernicka
Pro Home Connect
nieruchomości | prawo | analizy rynku

Źródła i materiały

• Ministerstwo Rozwoju i Technologii – nabór KPO A1.3.1 dla gmin. To najważniejsze źródło dotyczące finansowania. MRiT podaje, że nabór został wydłużony do 31 sierpnia 2026 r. i dotyczył m.in. „sporządzenia i przyjęcia planu ogólnego gminy”. Na tej samej stronie są regulamin oraz aktualny Załącznik nr 8 z maksymalnymi kwotami wsparcia.
  MRiT – KPO A1.3.1, wsparcie dla gmin
• Załącznik nr 8 MRiT – maksymalna kwota wsparcia KPO dla planów ogólnych. W aktualnej wersji przy pozycji 1219053 Wieliczka, liczba mieszkańców 69 791, znajduje się kwota 385 770,67 zł. To jest najlepsze źródło do naszej głównej liczby.
  MRiT – Załącznik nr 8, wykaz maksymalnych kwot KPO
• Gmina Wieliczka – aktualny stan prac nad planem ogólnym. Oficjalna strona nadal podaje: „Plan ogólny gminy Wieliczka jest w trakcie sporządzania”, a jako obecny etap wymienia opiniowanie i uzgodnienia. Strona przypomina również, że studium zachowuje moc nie dłużej niż do 31 sierpnia 2026 r.
  Gmina Wieliczka – Plan ogólny gminy Wieliczka
• Gmina Wieliczka – informacja z 30 czerwca 2026 r. Tutaj urząd oficjalnie informuje, że projekt został przekazany do opiniowania i uzgodnienia, a konsultacje społeczne będą dopiero kolejnym etapem. To bardzo dobry link pod fragment opisujący, dlaczego plan nie był jeszcze gotowy.
  Gmina Wieliczka – projekt POG przekazany do opiniowania i uzgodnień
• Zamówienie na opracowanie planu ogólnego Wieliczki. Oficjalna platforma zakupowa Gminy Wieliczka: postępowanie WZP.271.18.2024, „Opracowanie projektu planu ogólnego dla gminy Wieliczka”.
  Gmina Wieliczka – dokumentacja postępowania WZP.271.18.2024
• Ogłoszenie o wyniku postępowania/BZP. W tym dokumencie mamy jednocześnie wszystkie istotne liczby: wykonawca 4GIS sp. z o.o., data zawarcia umowy 30 grudnia 2024 r., wartość 467 400 zł, okres realizacji 510 dni. W opisie zamówienia jest też informacja, że powierzchnia gminy to ok. 9 968 ha, z czego około 90% jest objęte obowiązującymi planami miejscowymi.
  Ogłoszenie o wyniku postępowania – plan ogólny Wieliczki
• Uchwała o rozpoczęciu prac nad planem ogólnym. Rada Miejska w Wieliczce podjęła uchwałę nr V/43/2024 z 8 lipca 2024 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia planu ogólnego.
  Gmina Wieliczka – rozpoczęcie procedury planu ogólnego