Gdy dzisiaj oglądamy mieszkanie o powierzchni 50 czy 60 m², zastanawiamy się, czy salon jest wystarczająco duży, czy zmieści się garderoba, czy jest balkon, miejsce postojowe i druga łazienka. Sto lat temu pytania dotyczące nieruchomości wyglądały zupełnie inaczej.
Jak mieszkali Polacy 100 lat temu? Ile osób przypadało na jedno mieszkanie? Jak zmieniła się liczba mieszkań w Polsce i kiedy własny dom lub własne mieszkanie stały się jednym z najważniejszych elementów majątku polskiej rodziny?
Dane Głównego Urzędu Statystycznego oraz badania CBOS pokazują zmianę, której skalę trudno dostrzec, patrząc wyłącznie na dzisiejszy rynek nieruchomości.
W 1931 roku w Polsce było około 6,4 mln zamieszkanych mieszkań, a na jedno mieszkanie przypadało średnio aż 4,9 osoby. W 2021 roku zasób mieszkaniowy Polski obejmował już ponad 15,2 mln mieszkań, a badania CBOS z 2025 roku pokazują, że 71% Polaków mieszka w domu lub mieszkaniu należącym do nich albo ich współmałżonka.
To jednak nie tylko historia rosnącej liczby nieruchomości.
To historia ogromnej zmiany tego, czym dla Polaków stał się dom.
Jak mieszkali Polacy przed II wojną światową?
Jednym z najlepszych punktów odniesienia jest powszechny spis ludności z 1931 roku.
Według historycznych danych GUS w Polsce było wtedy około 6,402 mln zamieszkanych mieszkań, w których mieszkało ponad 31,6 mln osób.
Na jedno mieszkanie przypadało średnio:
4,9 osoby w całej Polsce,
4,4 osoby w miastach,
5,2 osoby na wsi.
Jeszcze mocniej skalę ówczesnego zagęszczenia pokazuje inny wskaźnik: na jedną izbę przypadało średnio 2,7 osoby.
Dzisiaj trudno sobie wyobrazić taki standard jako przeciętny sposób mieszkania.
Jedna izba mogła pełnić jednocześnie funkcję salonu, sypialni, pokoju dziecięcego, miejsca pracy i jadalni. Wielopokoleniowe gospodarstwa nie były wyjątkiem.
Własna przestrzeń, którą dzisiaj traktujemy jako coś naturalnego, była luksusem.
Mieszkania w Polsce po wojnie: ogromny niedobór i odbudowa kraju
II wojna światowa przyniosła gigantyczne straty w zabudowie i całkowicie zmieniła granice oraz strukturę ludności Polski. Dlatego danych z 1931 i 1950 roku nie można porównywać bez zastrzeżeń.
Warto jednak zobaczyć skalę zmian.
W 1950 roku GUS wykazywał około 5,851 mln zamieszkanych mieszkań. Na jedno mieszkanie przypadało przeciętnie 4,1 osoby, a na jedną izbę 1,75 osoby.
Rozpoczął się czas intensywnej odbudowy, urbanizacji i migracji ludności ze wsi do miast.
Powstawały nowe osiedla, a w kolejnych dziesięcioleciach blok mieszkalny stał się jednym z najbardziej charakterystycznych elementów polskiego krajobrazu.
Ile mieszkań mieliśmy w kolejnych dekadach?
Historyczne dane GUS bardzo dobrze pokazują tempo, w jakim zwiększały się zasoby mieszkaniowe w Polsce.
| Rok | Zamieszkane mieszkania | Średnia liczba osób na mieszkanie |
|---|---|---|
| 1931 | 6,402 mln | 4,9 |
| 1950 | 5,851 mln | 4,1 |
| 1960 | 7,026 mln | 4,1 |
| 1970 | 8,081 mln | 3,94 |
| 1978 | 9,326 mln | 3,66 |
| 1988 | 10,717 mln | 3,46 |
| 2002 | 11,633 mln | 3,25 |
| 2011 | 12,518 mln | 3,05 |
Źródło: GUS, „Historia Polski w liczbach. Polska 1918–2018”.
W jednym zestawieniu widać właściwie cały wiek zmian na rynku nieruchomości w Polsce.
Mieszkań było coraz więcej, a równocześnie przypadało na nie coraz mniej osób.
Nie oznacza to wyłącznie tego, że budowaliśmy więcej.
Oznacza również zmianę modelu rodziny, mniejszą liczbę wielopokoleniowych gospodarstw, większą liczbę gospodarstw jednoosobowych i przede wszystkim coraz większą potrzebę posiadania własnej przestrzeni.
Od 6,4 mln do ponad 15 mln mieszkań
Narodowy Spis Powszechny z 2021 roku pokazał już zupełnie inną Polskę.
Na terenie kraju znajdowało się dokładnie 15 227 927 mieszkań. Było ich o około 1,73 mln więcej niż w 2011 roku, czyli zasób mieszkaniowy zwiększył się w ciągu jednej dekady o 12,8%.
GUS wskazuje ponadto, że według stanu na 31 marca 2021 roku w zamieszkanych budynkach znajdowało się około 14,6 mln mieszkań, w których mieszkało ponad 37 mln osób.
To ogromna różnica w stosunku do sytuacji sprzed kilku pokoleń.
Ale jeszcze ciekawsze jest to, do kogo należą nieruchomości, w których mieszkamy.
Własne mieszkanie i własny dom. Jak zmieniła się sytuacja Polaków?
Tutaj z pomocą przychodzą badania CBOS.
W 2007 roku:
33% badanych mieszkało we własnym domu,
25% we własnym mieszkaniu.
Łącznie oznaczało to 58% respondentów mieszkających w nieruchomości będącej własnością ich lub współmałżonka.
W 2022 roku było to już:
43% we własnym domu,
25% we własnym mieszkaniu,
czyli łącznie 68%.
A w 2025 roku:
50% badanych mieszkało we własnym domu,
21% we własnym mieszkaniu.
Łącznie daje to 71% Polaków mieszkających we własnym domu lub mieszkaniu albo w nieruchomości współmałżonka.
To niezwykle interesujący kierunek zmian.
W ciągu zaledwie 18 lat bardzo mocno wzrósł przede wszystkim udział osób mieszkających we własnych domach.
Własność nieruchomości według CBOS
| Rok | Własny dom | Własne mieszkanie | Razem |
|---|---|---|---|
| 2007 | 33% | 25% | 58% |
| 2022 | 43% | 25% | 68% |
| 2025 | 50% | 21% | 71% |
Źródło: CBOS, „Sytuacja mieszkaniowa”, 2025.
Dzisiaj nieruchomość jest więc nie tylko miejscem zamieszkania.
Dla ogromnej części polskich rodzin jest również najważniejszym składnikiem zgromadzonego przez lata majątku.
Czy Polacy wolą domy od mieszkań?
Dane CBOS wskazują na jeszcze jedną ciekawą zależność.
Na wsi aż 82% badanych mieszkało w domach. W miastach struktura była znacznie bardziej wyrównana: 48% respondentów mieszkało w domach, a 43% w budynkach wielorodzinnych.
Dom jednorodzinny pozostaje więc bardzo mocno zakorzenionym elementem polskiego modelu mieszkaniowego.
Widać to również na rynku nieruchomości.
Kupujący nie poszukują wyłącznie określonej liczby metrów kwadratowych. Poszukują ogrodu, prywatności, dodatkowego pokoju do pracy, miejsca dla dzieci, garażu czy przestrzeni pozwalającej rodzinie wygodnie funkcjonować przez wiele lat.
Nieruchomość coraz częściej ma odpowiadać nie tylko na potrzebę posiadania dachu nad głową, ale na określony styl życia.
Mamy nie tylko więcej mieszkań. Mamy także znacznie więcej przestrzeni
Jedna z najbardziej wymownych zmian dotyczy powierzchni przypadającej na jednego mieszkańca.
Według CBOS w 2007 roku przeciętnie było to około 25,4 m² na osobę.
W 2022 roku już 37,1 m².
W 2025 roku średnia wzrosła do około 43,4 m² na osobę.
W ciągu 18 lat przybyło więc przeciętnie około 18 m² przestrzeni mieszkalnej na jednego członka gospodarstwa domowego.
To niemal powierzchnia dodatkowego dużego pokoju.
Jeszcze w 2007 roku 42% respondentów mieszkało w warunkach, w których na jedną osobę przypadało od 10,1 do 20 m². W 2025 roku dotyczyło to już tylko 18% badanych.
Jednocześnie 23% respondentów w 2025 roku miało do dyspozycji ponad 50 m² powierzchni na osobę, podczas gdy w 2007 roku było to zaledwie 7%.
To jedna z największych zmian w warunkach mieszkaniowych Polaków.
A jednak problem mieszkaniowy nie zniknął
Można spojrzeć na te liczby i dojść do wniosku, że sytuacja mieszkaniowa Polaków jest znakomita.
To byłoby jednak zbyt daleko idące uproszczenie.
Według CBOS w 2025 roku 17% badanych mieszkało u rodziców lub innej rodziny, natomiast około 4% wynajmowało mieszkanie od osoby prywatnej.
Szczególnie interesująca jest sytuacja młodych dorosłych.
W innym badaniu CBOS z 2025 roku aż 39% osób w wieku 25–34 lata, pozostających w stanie wolnym, mieszkało z rodzicami.
Najczęściej wskazywaną przyczyną był brak własnego mieszkania – 51% odpowiedzi. Na kolejnych miejscach znalazły się dobre warunki w domu rodziców, niższe koszty utrzymania oraz niewystarczające dochody.
To pokazuje ważny paradoks współczesnego rynku nieruchomości w Polsce.
Nigdy wcześniej nie dysponowaliśmy tak dużym zasobem mieszkaniowym i tak dużą powierzchnią przypadającą na mieszkańca, a jednocześnie wejście na rynek i zakup pierwszego mieszkania pozostają dla części młodych osób bardzo trudne.
Sto lat temu problemem był brak przestrzeni. Dziś problemem jest dostępność
W latach 30. XX wieku jednym z podstawowych problemów było przeludnienie mieszkań.
Po wojnie głównym wyzwaniem stał się fizyczny brak mieszkań i konieczność odbudowy kraju.
W okresie PRL rozwijano masowe budownictwo mieszkaniowe.
Po 1989 roku zmieniła się struktura własności, rozwinął się prywatny rynek mieszkaniowy i budownictwo deweloperskie.
Dzisiaj mieszkań jest zdecydowanie więcej. Są większe, lepiej wyposażone i zajmuje je mniej osób.
Problem mieszkaniowy jednak nie zniknął.
Zmienił swój charakter.
Dzisiaj jednym z najważniejszych pytań jest nie tylko:
„Czy w Polsce jest wystarczająco dużo mieszkań?”
ale również:
„Kogo stać na mieszkanie w miejscu, w którym chce żyć?”
Co te dane mówią nam o dzisiejszym rynku nieruchomości?
Jako pośrednicy często patrzymy na nieruchomość przez metraż, lokalizację i cenę za metr kwadratowy.
Dane historyczne przypominają jednak, że za rynkiem nieruchomości stoją dużo większe procesy społeczne.
Zmienia się liczebność gospodarstw domowych.
Zmienia się model rodziny.
Coraz więcej osób potrzebuje osobnego pokoju do pracy.
Starzenie się społeczeństwa zwiększa znaczenie mieszkań bez barier architektonicznych i dobrej lokalizacji.
Młodzi odkładają moment wyprowadzki z rodzinnego domu.
Jednocześnie nieruchomości pozostają dla wielu Polaków jednym z podstawowych sposobów budowania i przechowywania majątku.
Dlatego analiza rynku nieruchomości nie powinna ograniczać się wyłącznie do śledzenia średniej ceny za metr kwadratowy.
Cena jest skutkiem.
Za nią znajdują się demografia, prawo, dostępność kredytów, podaż gruntów, koszty budowy, preferencje kupujących i sposób, w jaki chcemy mieszkać.
Od jednej izby dla kilku osób do ponad 43 m² na mieszkańca
Kiedy spojrzymy na prawie sto lat historii mieszkalnictwa w Polsce, kierunek zmian jest niezwykle wyraźny.
W 1931 roku na jedno mieszkanie przypadało przeciętnie 4,9 osoby.
W kolejnych dekadach liczba mieszkań rosła, a zagęszczenie systematycznie malało.
W 2021 roku zasób mieszkaniowy przekroczył 15,2 mln lokali.
W 2025 roku siedmiu na dziesięciu badanych przez CBOS mieszkało w nieruchomości należącej do nich lub współmałżonka.
A przeciętna przestrzeń przypadająca na członka gospodarstwa domowego według CBOS wzrosła do ponad 43 m².
Polacy w ciągu kilku pokoleń przeszli więc od walki o podstawową przestrzeń do modelu, w którym własny dom lub mieszkanie stały się jednym z najważniejszych życiowych i finansowych celów.
I właśnie dlatego nieruchomości są czymś więcej niż metrami kwadratowymi.
Są zapisem historii rodzin, zmian społecznych, aspiracji i majątku przekazywanego kolejnym pokoleniom.
Pro Home Connect – nieruchomości oparte na danych
W Pro Home Connect wierzymy, że dobra decyzja dotycząca nieruchomości powinna opierać się nie tylko na cenach widocznych w ogłoszeniach, ale przede wszystkim na danych, znajomości lokalnego rynku i właściwej strategii sprzedaży.
Jeżeli planujesz sprzedaż domu, mieszkania lub działki w Krakowie, Wieliczce albo Małopolsce i chcesz wiedzieć, jaka jest realna wartość Twojej nieruchomości oraz jak przygotować ją do sprzedaży, skontaktuj się z nami.
Rynek się zmienia. Dane pomagają podejmować lepsze decyzje.
Ważna uwaga metodologiczna
Danych historycznych nie należy traktować jako jednego idealnie porównywalnego szeregu. W XX wieku zmieniały się granice Polski, metodologia spisów, definicje mieszkań oraz struktura własności. Dane pokazują jednak bardzo wyraźnie kierunek długoterminowych zmian warunków mieszkaniowych w Polsce.
Źródła
Główny Urząd Statystyczny, „Historia Polski w liczbach. Tom V. Polska 1918–2018”.
Główny Urząd Statystyczny, „Warunki mieszkaniowe w Polsce w świetle wyników Narodowego Spisu Powszechnego Ludności i Mieszkań 2021”.
Główny Urząd Statystyczny, ostateczne wyniki Narodowego Spisu Powszechnego Ludności i Mieszkań 2021.
CBOS, komunikat z badań nr 103/2025 „Sytuacja mieszkaniowa”.
CBOS, „Gniazdownicy – młodzi dorośli w domu rodzinnym”, 2025.