Czasami trafia do mnie nieruchomość, przy której trudno nawet zdecydować, jak ją nazwać.
Dom?
Rozpoczęta budowa?
Działka z budynkiem?
A może po prostu działka z problemem?
Są fundamenty wylane kilkanaście lat temu. Jest stan surowy otwarty, który przez kilka zim stał bez zabezpieczenia. Jest dom właściwie gotowy, ale nikt nigdy formalnie nie zakończył budowy. Bywa stary projekt, stary dziennik budowy, pozwolenie wydane wiele lat temu, zmiany wykonane w trakcie budowy i właściciel, który już nie pamięta, co dokładnie zostało zrobione.
Czy to w ogóle da się sprzedać?
Może.
Tylko zanim zaczniemy zastanawiać się, za ile, warto ustalić, co właściwie sprzedajemy.
Sprawdziłam, czy takie nieruchomości rzeczywiście się sprzedają. Ja wiem, że tak choć czasem dużej trwa przygotowanie dokumentów, niż sama sprzedaż.
Ponownie sięgnęłam do Rejestru Cen Nieruchomości dla powiatu wielickiego.
Korzystam z tego samego zbioru, który analizowałam wcześniej przy sprawdzaniu sprzedaży domów z rynku wtórnego. Jest to plik RCN powiatu wielickiego według stanu na 24 lipca 2026 roku. Najpóźniejszy akt notarialny znajdujący się w analizowanym zbiorze pochodzi z 17 lipca 2026 roku.
RCN jest dla mnie szczególnie interesujący dlatego, że nie pokazuje cen z ogłoszeń. Rejestr jest tworzony na podstawie rzeczywistych transakcji wynikających z aktów notarialnych. Od 13 lutego 2026 roku pełne dane z RCN są udostępniane bezpłatnie.
Tym razem nie szukałam wszystkich domów.
Szukałam przypadków, w których w danych dotyczących budynku pojawiały się informacje takie jak:
stan surowy otwarty,
stan surowy zamknięty,
budynek w trakcie budowy,
fundamenty.
Niedokończone domy naprawdę znajdują kupujących
I mam na to również własny przykład z Wieliczki
Nie muszę jednak opierać się wyłącznie na statystykach.
W 2025 roku sama prowadziłam sprzedaż rozpoczętej budowy w Sierczy, w gminie Wieliczka.
Nieruchomość obejmowała około 11 arów działki wraz z rozpoczętą budową, a cena sprzedaży wyniosła około 499 000 zł.
To dla mnie szczególnie ważny przykład, ponieważ pokazuje, że rozpoczęta inwestycja budowlana nie jest automatycznie „nieruchomością, której nikt nie chce”.
Taki produkt ma swojego kupującego. Trzeba tylko właściwie ustalić, co rzeczywiście przedstawia dla niego wartość, odpowiednio przygotować nieruchomość do sprzedaży i prawidłowo ją wycenić.
Co ciekawe, moja transakcja pokazuje również ograniczenie analizy samego RCN. Nie każda rozpoczęta budowa zostaje w rejestrze opisana słowami „stan surowy” czy „budynek w budowie”. Dlatego liczba transakcji możliwych do odnalezienia poprzez takie określenia może być niższa od rzeczywistej liczby sprzedaży.
Tylko w latach 2025 i 2026 znalazłam cztery transakcje, w których RCN wprost wskazuje, że przedmiotem sprzedaży była nieruchomość z budynkiem w stanie surowym.
6 maja 2025 roku w Wieliczce sprzedano nieruchomość z działką o powierzchni około 377 m² i budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej 120 m². W RCN budynek został opisany jako stan surowy zamknięty.
Cena całej transakcji wyniosła 652 100 zł.
22 maja 2025 roku w Zagórzu sprzedano nieruchomość z działką o powierzchni około 588 m². Budynek również został opisany jako stan surowy zamknięty.
Cena transakcyjna wyniosła 432 000 zł.
12 stycznia 2026 roku w Wieliczce sprzedano nieruchomość z działką o powierzchni około 707 m² i budynkiem znajdującym się w stanie surowym zamkniętym.
Cena zapisana w transakcji wyniosła 800 000 zł.
17 lutego 2026 roku w Grajowie sprzedano działkę o powierzchni około 852 m² z budynkiem w stanie surowym otwartym.
Cena transakcji wyniosła 470 000 zł.
Czyli odpowiedź na pierwsze pytanie już mamy.
Rozpoczęta budowa nie oznacza nieruchomości niesprzedawalnej.
Kupujący na takie nieruchomości istnieją.
A co, jeżeli są tylko fundamenty?
Tutaj również RCN daje ciekawy przykład.
W danych znajduje się transakcja z 10 grudnia 2018 roku z Niepołomic. Działka miała około 1150 m².
Przy budynku wpisano bardzo konkretną informację:
„w momencie sprzedaży wybudowane jedynie fundamenty”
Nieruchomość została sprzedana za 220 000 zł.
Nie przywołuję tej transakcji po to, żeby porównywać cenę z 2018 roku z dzisiejszym rynkiem. To nie miałoby większego sensu.
Pokazuje coś innego.
Nawet nieruchomość, na której proces budowlany zatrzymał się praktycznie na fundamentach, może być przedmiotem normalnej sprzedaży.
Pytanie brzmi jednak, czy te fundamenty są dla następnego właściciela wartością.
I tutaj odpowiedź wcale nie jest oczywista.
Wydałem 300 tysięcy na budowę, więc nieruchomość jest warta 300 tysięcy więcej?
Niekoniecznie.
I to jest chyba największy problem przy wycenie rozpoczętych budów.
Właściciel patrzy na swoją nieruchomość przez pryzmat poniesionych kosztów.
Kupiłem działkę. Zapłaciłem za projekt. Geodeta kosztował tyle. Fundamenty kosztowały tyle. Potem materiały. Ekipa. Dach. Okna. W sumie wydałem 400 tysięcy złotych.
Naturalne jest więc przekonanie, że do aktualnej wartości działki wystarczy dodać 400 tysięcy i otrzymamy cenę nieruchomości.
Ale to tak nie wygląda.
Kupujący zadaje zupełnie inne pytania.
Czy chcę ten projekt?
Czy powierzchnia domu mi odpowiada?
Czy budynek został wykonany zgodnie z projektem?
Czy konstrukcja jest w dobrym stanie?
Czy dokumentacja jest kompletna?
Czy mogę kontynuować budowę?
Ile będzie mnie kosztowało jej zakończenie?
Czy bank będzie chciał finansować taką nieruchomość?
A w przypadku bardzo starych fundamentów może pojawić się pytanie jeszcze brutalniejsze:
czy ja w ogóle chcę z nich korzystać, czy będę musiał je rozebrać?
I wtedy coś, co dla sprzedającego jest inwestycją wartą kilkaset tysięcy złotych, dla kupującego może nie mieć wartości.
Fundament nie zawsze jest aktywem
Nowy, prawidłowo wykonany fundament pod aktualny, atrakcyjny projekt może być ogromną zaletą.
Kupujący oszczędza czas. Omija część procesu budowlanego. Nie zaczyna od zera.
Ale stare fundamenty wykonane pod projekt domu, którego dzisiaj nikt nie chce budować, mogą działać odwrotnie.
Kupujący przejmuje cudzą decyzję sprzed kilkunastu albo kilkudziesięciu lat.
Musi ją zaakceptować albo ponieść koszt zmiany.
Więc zapomnijmy o tym wyliczeniu
„Działka jest warta 400 tysięcy, a właściciel włożył w budowę jeszcze 300 tysięcy, więc wystawiamy za 700”.
Najpierw sprawdziłabym dokumentację.
Potem stan techniczny.
Następnie wartość samego gruntu.
Dopiero później zastanawiałabym się, jaką realną wartość dla obecnego kupującego przedstawia rozpoczęta budowa.
A co z domem „bez odbioru”?
Tutaj muszę zrobić małe prawnicze zastrzeżenie, bo określenie „dom bez odbioru” jest bardzo często używane, ale nie zawsze prawidłowo.
W przypadku domu jednorodzinnego najczęściej nie chodzi o uzyskanie klasycznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Co do zasady po zakończeniu budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego składa się zawiadomienie o zakończeniu budowy. Jeżeli właściwy organ nadzoru budowlanego w terminie 14 dni nie wniesie sprzeciwu, można przystąpić do użytkowania. W określonych przypadkach wymagane jest natomiast pozwolenie na użytkowanie.
Dlatego kiedy właściciel mówi mi:
„Dom nie ma odbioru”
dobrze, ale najpierw sprawdźmy, co dokładnie nie zostało zrobione.
Bo możemy mieć zupełnie różne sytuacje.
Może budowa faktycznie nadal trwać.
Może być zakończona technicznie, ale nigdy nie zgłoszono jej zakończenia.
Może brakować części dokumentów.
Mogły zostać wykonane odstępstwa od projektu.
Mogła też nastąpić wieloletnia przerwa w budowie.
Czasem też, adaptacje nie wymagały formalnego zgoszenia.
A każda z tych sytuacji wymaga innego podejścia.
Bardzo stara rozpoczęta budowa to osobny temat
Szczególnie ostrożnie podchodzę do budów rozpoczętych kilkanaście czy kilkadziesiąt lat temu.
Prawo budowlane przewiduje, że decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta w ciągu trzech lat od dnia, kiedy decyzja stała się ostateczna, albo jeżeli budowa została przerwana na okres dłuższy niż trzy lata.
Czyli przy starych fundamentach nie wystarczy znaleźć w szufladzie pozwolenia na budowę z 2002 roku i uznać:
„Mamy pozwolenie, więc wszystko jest w porządku”.
Trzeba sprawdzić historię budowy.
Dziennik.
Zakres wykonanych prac.
Dokumentację.
A czasami również to, czy dalsza realizacja starego projektu ma jeszcze jakiekolwiek ekonomiczne uzasadnienie.
Czy można sprzedać dom w trakcie budowy i przenieść pozwolenie?
Tak.
Sama sprzedaż nieruchomości i możliwość dalszego prowadzenia procesu budowlanego to jednak dwie kwestie, które trzeba prawidłowo ze sobą połączyć.
Jeżeli budowa jest prowadzona na podstawie ważnej decyzji o pozwoleniu na budowę, nowy inwestor może wystąpić o przeniesienie tej decyzji. Podstawę stanowi art. 40 Prawa budowlanego.
Co ciekawe, zgodnie z aktualną procedurą zgoda dotychczasowego inwestora nie jest wymagana, jeżeli po wydaniu pozwolenia własność nieruchomości objętej decyzją przeszła na nowego inwestora występującego o jej przeniesienie. Nowy inwestor musi natomiast między innymi złożyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Dlatego odpowiednio przygotowana sprzedaż rozpoczętej budowy naprawdę może przebiegać normalnie.
Problem zaczyna się wtedy, kiedy nikt wcześniej nie sprawdził papierów.
Największy błąd? Wystawić najpierw, dokumentów szukać później
Przy zwykłym mieszkaniu część dokumentacji można spokojnie kompletować już podczas sprzedaży.
Przy rozpoczętej budowie robimy odwrotnie.
Najpierw ustaliłabym, jaki jest stan prawny i na jakim etapie jest budowa.
Sprawdziłabym pozwolenie albo zgłoszenie, projekt, dziennik budowy, historię prowadzenia robót, ewentualne zmiany oraz rzeczywisty stan tego, co znajduje się na działce.
Dopiero na tej podstawie przygotowałabym cenę i strategię sprzedaży.
Bo wyobraźmy sobie sytuację.
Robimy świetne zdjęcia.
Piękny film z drona.
Wystawiamy nieruchomość.
Przychodzi kupujący.
Zakochuje się w lokalizacji.
Ustalamy cenę.
Kupujący idzie do banku.
I wtedy ktoś pyta o dokumenty budynku. (Teraz tak mam i załatwiam papiery licząc, że kupujący nie uciekną)
Nagle zaczynamy odkrywać, że ostatni wpis w dzienniku był kilkanaście lat temu, projekt nie odpowiada temu, co stoi na działce, albo właściwie nie wiadomo, na jakim etapie formalnie znajduje się inwestycja.
W tym momencie nie mamy problemu marketingowego.
Mamy problem z nieruchomością.
Czy zatem warto sprzedawać niedokończony dom?
Tak.
I dane RCN pokazują, że takie transakcje faktycznie się odbywają.
RCN pozwolił mi jednoznacznie zidentyfikować co najmniej cztery takie transakcje z lat 2025–2026. Wiem jednak, że rzeczywista liczba jest większa — choćby dlatego, że w 2025 roku sama sprzedałam rozpoczętą budowę w Sierczy za około 499 tys. zł, na działce o powierzchni około 11 arów.
To na pewno nie jest pełna liczba takich sprzedaży.
Pole z dodatkowymi informacjami o budynku nie jest wypełnione przy każdej transakcji, więc na podstawie samego RCN nie mogę powiedzieć, ile ich było.
Mogę natomiast powiedzieć, że zostały zakończone aktami notarialnymi.
Czasem nie trzeba kończyć budowy przed sprzedażą
To chyba najważniejszy wniosek dla właściciela.
Jeżeli nie masz pieniędzy, czasu albo ochoty kończyć domu, nie oznacza to automatycznie, że musisz najpierw wpompować w niego kolejne kilkaset tysięcy złotych.
Czasami zakończenie budowy przed sprzedażą rzeczywiście zwiększy jej wartość i liczbę potencjalnych kupujących.
Ale czasami właściciel wyda 300 tysięcy złotych, żeby urządzić dom według własnego gustu, a kupujący i tak pierwszego dnia po zakupie zacznie wszystko zmieniać.
W jeszcze innym przypadku największą wartością nieruchomości może być nie budynek, lecz działka.
Dlatego nie ma jednej odpowiedzi.
Jest analiza konkretnej nieruchomości.
I właśnie takie nieruchomości są dla mnie najciekawsze.
Bo nie wystarczy zrobić zdjęć i wystawić ogłoszenia.
Najpierw trzeba odpowiedzieć na pytanie:
co właściwie mamy na tej działce i ile jest to warte dla człowieka, który ma to kupić dzisiaj, a nie dla właściciela, który budował to piętnaście lat temu?
Jeżeli masz rozpoczętą budowę, dom bez formalnie zakończonego procesu budowlanego, stary stan surowy albo nawet same fundamenty i zastanawiasz się, czy taką nieruchomość można sprzedać, zapraszam do kontaktu.
Najpierw sprawdzimy dokumenty i rzeczywisty stan nieruchomości.
Potem dane transakcyjne.
Dopiero na końcu zdecydujemy, czy warto coś kończyć, poprawiać albo rozbierać przed sprzedażą, czy lepiej wystawić nieruchomość w obecnym stanie i znaleźć kupującego, dla którego właśnie taki produkt będzie miał sens.
Anna Ziernicka
prawnik i pośrednik nieruchomości
Pro Home Connect, biuro nieruchomości Wieliczka
Źródło danych i metodologia
Analiza została przygotowana na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości powiatu wielickiego, plik 1219_24.07.2026.gml, według stanu opublikowanego 24 lipca 2026 roku.
Przeszukałam transakcje nieruchomości powiązane z budynkami mieszkalnymi i wyodrębniłam przypadki, w których pole dodatkowych informacji dotyczących budynku wskazywało między innymi stan surowy, budowę w trakcie realizacji albo istniejące fundamenty.
Ponieważ pole dodatkowych informacji nie musi być uzupełnione przy każdym obiekcie, wyników nie należy interpretować jako pełnej liczby wszystkich transakcji rozpoczętymi budowami. Pokazują one transakcje, które można jednoznacznie zidentyfikować na podstawie informacji znajdujących się w analizowanym zbiorze RCN.