Przeanalizowałam 163 transakcje sprzedaży mieszkań zarejestrowane w Wieliczce między styczniem a czerwcem 2026 roku oraz 113 aktywnych ofert z portali nieruchomości. Dane transakcyjne pochodzą z Rejestru Cen Nieruchomości — jedynego publicznie dostępnego źródła rzeczywistych cen, po których nieruchomości zmieniają właściciela u notariusza.
To nie jest wycena ani prognoza. To próba opisania tego, co już się wydarzyło.
Najważniejsza liczba: nie cena, lecz wolumen
W styczniu doszło do skutku 38 transakcji. W czerwcu — 18. Spadek o ponad połowę w ciągu sześciu miesięcy.
Kwiecień przyniósł chwilowe odbicie — 36 transakcji, klasyczny sygnał wiosennego ożywienia. Ale trwało ono dokładnie jeden miesiąc. W maju wolumen runął do 19. Czerwiec potwierdził trend.
W poprzednich latach wiosenne ożywienie rozkładało się na kilka miesięcy. W 2026 roku spaliło się w ciągu jednego.
Ceny rosną — ale to nie jest prosta dobra wiadomość
Średnia cena transakcyjna wyniosła 11 447 zł/m². Między styczniem a czerwcem wzrosła nominalnie o 6,4%.
Jest w tym pewien paradoks. Kiedy wolumen spada, a ceny rosną — nie musi to oznaczać rozgrzanego rynku. Może oznaczać coś innego: do skutku dochodzą tylko wybrane transakcje, tam gdzie kupujący i sprzedający znajdą wspólny język. Reszta ofert czeka.
Rosnąca średnia przy malejącym wolumenie to nie dowód na to, że rynek drożeje. To sygnał, że coraz mniej transakcji w ogóle dochodzi do skutku.
Cztery segmenty, cztery różne obrazy
Do 30 m² — 3 transakcje w całym półroczu. Ceny ofertowe wyższe od transakcyjnych o 38% — przy mieszkaniu 25-metrowym to ponad 115 000 zł przepaści. Wieliczka nie jest rynkiem małych mieszkań inwestycyjnych.
31–50 m² — najzdrowszy segment. Popyt wyraźnie przewyższa podaż. Przestrzeń negocjacyjna klasyczna — około 10,8%. Jeśli cena jest realna, a mieszkanie dobrze przygotowane — warunki do sprzedaży są tu dziś relatywnie dobre.
51–70 m² — prawie połowa aktywnych ofert, ale tylko 39% transakcji. Podaż przewyższa popyt. Przestrzeń negocjacyjna minimalna — głównie przez obecność ofert deweloperskich, które zaniżają średnią ofertową.
Powyżej 70 m² — największa rozpiętość cenowa na rynku: od 6 179 do 19 741 zł/m². Średnia jest tu najmniej użyteczna. Każda nieruchomość w tym segmencie to osobny przypadek.
Rynek pierwotny zmienia reguły gry
Nowe inwestycje deweloperskie — Bogucice, Grabówki, Krzyszkowice — są dziś realną konkurencją dla rynku wtórnego. Kto sprzedaje używane mieszkanie, konkuruje z nowym budownictwem bezpośrednio. Kilkanaście lat temu tej konkurencji praktycznie nie było.
Jeden wniosek
Wieliczka w pierwszym półroczu 2026 to rynek w fazie napięcia. Ceny nominalnie rosną, wolumen spada, podaż jest wysoka. Kupujący mają dziś realny wybór i rosnącą siłę negocjacyjną.
Czas łatwych sprzedaży po cenie wywoławczej w ciągu kilku tygodni prawdopodobnie minął. Jesień 2026 — tradycyjnie drugie ożywienie w roku — pokaże czy to trend trwały, czy sezonowe spowolnienie.
Obserwuję ten rynek od blisko 10 lat. Ta jesień będzie jedną z ważniejszych do obserwacji.
Chcesz porozmawiać o tym, jak to wygląda w przypadku Twojej nieruchomości?
📩 | 793 640 085