Rynek wtórny w liczbach

Sprzedażą domów z rynku wtórnego zajmuję się od wielu lat i chyba właśnie te nieruchomości lubię najbardziej. Nie dlatego, że jest łatwy. Wręcz przeciwnie. Domy z rynku wtórnego prawie nigdy nie są idealne. Zazwyczaj coś trzeba w nich poprawić, uporządkować albo wyjaśnić.

Czasem jest to zwykły remont. Czasem stara instalacja. Czasem nieaktualne dokumenty, niezakończona formalnie budowa, adaptacja poddasza zrobiona wiele lat temu, brak odbioru albo rozbieżność pomiędzy dokumentacją a tym, co faktycznie stoi na działce. Do tego dochodzą drogi, służebności, granice, media, stare pozwolenia na budowę i cała masa rzeczy, które przy sprzedaży nowego mieszkania po prostu nie występują.

A mimo to nadal uważam, że rynek wtórny ma w sobie coś wyjątkowego.

Bardzo często sprzedaję domy, które mają 30 albo 40 lat, czasem więcej. Wymagają remontu, czasem poważnego, ale za to stoją na działkach, których dzisiaj już praktycznie się nie spotyka. Dziesięć, piętnaście, czasem dwadzieścia arów i więcej. Stare drzewa. Widok. Przestrzeń między budynkami. Lokalizacja, która powstawała wiele lat temu i której nie da się dzisiaj odtworzyć w ramach nowego osiedla deweloperskiego.

I chyba właśnie na tym polega cała zabawa, choć zazwyczaj jest bardzo męcząca i przydługawa.

Przy starszych domach często trzeba naprawdę dobrze przyjrzeć się temu, co się sprzedaje, uporządkować nieruchomość i znaleźć jej właściwego kupującego, albo księcia z bajki.

Dlatego od dłuższego czasu chodziło mi po głowie jedno pytanie.

Ile takich domów naprawdę się sprzedaje?

Nie ile jest wystawionych na portalach. Nie ile pokazuje wyszukiwarka po wpisaniu „domy na sprzedaż Wieliczka”. Nie ile nieruchomości jest reklamowanych.

Tylko ile transakcji rzeczywiście kończy się aktem notarialnym.

Skąd w ogóle można to wiedzieć?

Do niedawna przeciętny właściciel nieruchomości miał bardzo ograniczone możliwości, żeby sprawdzić rzeczywiste dane transakcyjne.

Najczęściej otwierał portal ogłoszeniowy i patrzył, za ile inni wystawiają podobne domy.

Tylko że cena ofertowa nie jest ceną sprzedaży.

Dom może być wystawiony za 1,5 mln zł, ale nie wiemy, czy ktoś faktycznie zapłaci za niego taką kwotę. Nie wiemy nawet, czy ta nieruchomość w ogóle znajdzie kupującego. Ostatnio oglądałam jeden taki myślę, że raczej jego wartość oscylowała w granicach 900 tysięcy.

Dlatego tak ważny jest dla mnie Rejestr Cen Nieruchomości, czyli RCN.

Od 2026 roku dane z RCN są udostępniane bezpłatnie. Rejestr prowadzony jest przez właściwe organy powiatowe i opiera się na rzeczywistych transakcjach nieruchomościami.

Na potrzeby tej analizy pobrałam dane bezpośrednio ze strony Starostwa Powiatowego w Wieliczce.

Przeanalizowałam plik:

1219_24.07.2026.gml

czyli dane według stanu opublikowanego 24 lipca 2026 roku.

Plik obejmuje cały powiat wielicki, a więc gminę Wieliczka, Niepołomice, Gdów, Kłaj i Biskupice.

I właśnie na tej bazie zaczęłam sprawdzać, co naprawdę dzieje się na naszym rynku.

Nie każdy budynek w rejestrze jest domem

To ważne, bo nie chciałam robić statystyki, która dobrze wygląda, ale niewiele znaczy.

W RCN znajdują się nie tylko domy mieszkalne. Są tam również budynki gospodarcze, garaże, obiekty usługowe, magazynowe i inne.

Dlatego nie wystarczy wyszukać wszystkich rekordów zawierających słowo „budynek” i uznać, że mamy liczbę sprzedanych domów.

Do analizy przyjęłam transakcje dotyczące nieruchomości gruntowych zabudowanych, z którymi w RCN powiązany był budynek mieszkalny.

Dopiero po takim przefiltrowaniu danych można mówić o rzeczywistej skali sprzedaży domów.

W 2025 roku w powiecie wielickim było 565 transakcji dotyczących domów

W całym 2024 roku odnotowałam w analizowanej kategorii również 565 transakcji.

To daje średnio około 47 transakcji miesięcznie.

Oczywiście nie oznacza to, że co tydzień sprzedaje się identyczna liczba domów. Rynek nie pracuje równo. Są miesiące lepsze, słabsze, różne lokalizacje i różne segmenty cenowe.

Ale sama skala jest bardzo interesująca.

Bo internety mówią, że „domy się teraz nie sprzedają”, to dane pokazują coś innego.

Domy się sprzedają. I to w dużej liczbie.

Problem nie polega więc na tym, że nie istnieją kupujący.

Problem pojawia się wtedy, kiedy konkretny dom jest źle wyceniony, niewłaściwie przygotowany do sprzedaży, ma nieuporządkowany stan prawny albo po prostu nie trafia do właściwej grupy klientów.

Możemy mieć aktywny rynek i jednocześnie dom, który przez rok stoi na portalu.

Najciekawszy jest rynek wtórny

Kiedy podzieliłam 565 transakcji z 2025 roku na rynek pierwotny i wtórny, okazało się, że:

348 transakcji dotyczyło rynku wtórnego, a 217 rynku pierwotnego.

Czyli:

To oznacza, że ponad sześć na dziesięć transakcji dotyczyło rynku wtórnego.

W Wieliczce i jej okolicach powstaje przecież ogromna liczba nowych domów. Mamy szeregowce, bliźniaki, domy wolnostojące, całe nowe osiedla. W reklamach i na portalach właśnie rynek pierwotny jest bardzo widoczny.

Można więc odnieść wrażenie, że stary dom jest już trochę produktem z innej epoki. A jednak.

Rynek wtórny nadal odpowiada za większość rzeczywistych transakcji domami w powiecie wielickim.

To ponad 60 procent całego analizowanego rynku.

Co wydarzyło się w 2026 roku?

Roku 2026 nie możemy jeszcze porównać z całym 2025, dlatego zestawiłam dokładnie te same okresy.

Najpóźniejsza data aktu notarialnego w analizowanym pliku to 17 lipca 2026 roku.

Od 1 stycznia do 17 lipca 2025 roku w powiecie wielickim mieliśmy:

294 transakcje.

W takim samym okresie 2026 roku:

258 transakcji.

To daje spadek o około 12,2 procent.

„Sprzedaż domów spada”.

W gminie Wieliczka sprzedaż wzrosła

Po wyodrębnieniu samej gminy Wieliczka, czyli miasta Wieliczka i części wiejskiej gminy, od 1 stycznia do 17 lipca 2025 roku było tutaj:

123 transakcje.

W tym samym okresie 2026 roku:

136 transakcji.

Czyli wzrost o około 10,6 procent.

I właśnie dlatego bardzo ostrożnie podchodzę do stwierdzeń typu „rynek rośnie” albo „rynek spada”.

Zawsze trzeba zapytać:

jaki rynek?

Czy mówimy o Wieliczce?

O całym powiecie?

O mieszkaniach?

O domach?

O rynku pierwotnym czy wtórnym?

Bo te segmenty mogą zachowywać się zupełnie inaczej.

W pierwszej części 2026 roku cały powiat wielicki miał mniej transakcji domami, a jednocześnie gmina Wieliczka zanotowała wzrost.

Rynek wtórny w 2026 roku

Spośród 258 transakcji odnotowanych do 17 lipca 2026 roku: 164 dotyczyły rynku wtórnego, a 94 rynku pierwotnego.

Udział rynku wtórnego wynosi więc około: 63,6 procent.

Czyli nawet trochę więcej niż w 2025 roku.

Mamy więc kolejny okres, w którym mniej więcej dwie trzecie transakcji odbywa się na rynku wtórnym.

I to bardzo dobrze pokazuje, że starsze domy nadal mają swoich klientów.

Starszy dom w Wieliczce albo w sąsiednich miejscowościach bardzo często daje coś, czego nie daje nowe budownictwo.

Przede wszystkim działkę.

Na rynku wtórnym nadal możemy spotkać nieruchomości na 15 czy 50 arach.

Do tego dochodzi zieleń, stary ogród, większa odległość od sąsiadów, widok i lokalizacja.

Nowe bliźniaki czy szeregowce często powstają na działkach po 2, 3 czy 4 ary.

I oczywiście dla jednego klienta będzie to idealne rozwiązanie.

Nie każdy chce dużego ogrodu. Nie każdy ma czas na jego utrzymanie.

Ale ktoś inny powie, że skoro już wyprowadza się z mieszkania do domu, to chce mieć przestrzeń.

I właśnie dlatego oba rynki funkcjonują równolegle.

Kupujący może mieć do wyboru:

nowy dom o powierzchni około 110 m² na 3 arach

albo

starszy dom o powierzchni 160 m² na 12 arach, ale wymagający remontu.

Nie ma jednej prawidłowej odpowiedzi.

To zależy od potrzeb, budżetu i tego, czego ktoś naprawdę szuka.

Stary dom bardzo często trzeba najpierw „odpakować”

Przy sprzedaży domu z rynku wtórnego najciekawsze jest to, że często sam budynek jest dopiero początkiem pracy.

W praktyce trafiam na nieruchomości, które mają niezakończone formalnie budowy, braki w dokumentacji, stare pozwolenia, późniejsze rozbudowy, adaptacje, służebności albo problemy związane z dostępem do drogi.

Czasem trzeba wrócić do dokumentów sprzed trzydziestu lat.

Czasem odnaleźć starą decyzję.

Czasem ustalić, czy budynek rzeczywiście został oddany do użytkowania.

I właśnie dlatego uważam, że sprzedaż domu w Wieliczce bardzo często zaczyna się dużo wcześniej niż w momencie wstawienia ogłoszenia.

Najpierw trzeba wiedzieć, co się sprzedaje.

Potem co trzeba uporządkować.

Dopiero później można myśleć o cenie, prezentacji i marketingu.

I chyba właśnie za to lubię rynek wtórny najbardziej.

Nie ma dwóch takich samych domów.

Każdy jest trochę osobną historią.

Nowy nie zawsze znaczy lepszy, stary nie zawsze znaczy problem

Nie lubię też prostego podziału na „nowe dobre, stare złe”.

Nowy dom ma oczywiście ogromne zalety.

Nowe instalacje.

Lepsza energooszczędność.

Nowe technologie.

Mniejsza liczba rzeczy wymagających natychmiastowego remontu.

To bardzo ważne.

Ale starszy dom może dać coś, czego nowa inwestycja nie odtworzy.

Dojrzały ogród.

Widok.

Działkę.

Lokalizację.

Przestrzeń.

I czasem klimat, którego nie da się zaprojektować.

Są takie domy, do których wchodzę i widzę, że łazienka nadaje się do remontu, kuchnia też, instalacje trzeba sprawdzić, ale sama nieruchomość ma w sobie coś, czego nie można już kupić w nowej zabudowie.

I co ciekawe, dane RCN pokazują, że kupujący nadal to doceniają.

Czy rynek zaleją nieruchomości spadkowe?

Od czasu do czasu pojawiają się w internecie bardzo efektowne prognozy, że za chwilę rynek zostanie zalany domami spadkowymi, że starsze nieruchomości przestaną się sprzedawać albo że nastąpi jakiś wielki krach wynikający ze zmiany pokoleniowej.

Oczywiście nieruchomości spadkowych będzie coraz więcej.

To naturalne.

Część właścicieli dużych domów będzie się przeprowadzać do mniejszych mieszkań, część nieruchomości trafi na rynek po rodzicach czy dziadkach.

Ale nie wyciągałabym z tego automatycznie wniosku, że za chwilę zabraknie kupujących.

W Wieliczce i jej okolicy nadal mamy ograniczoną liczbę dobrze położonych działek.

Mamy bezpośrednie sąsiedztwo Krakowa.

Mamy konkretne miejscowości, które są bardzo poszukiwane.

A dobra działka z domem w atrakcyjnej lokalizacji jest produktem, którego nie da się mnożyć w nieskończoność.

I właśnie dlatego nadal jestem entuzjastką rynku wtórnego.

Co z tego wynika dla właściciela domu?

Jeżeli masz dom w Wieliczce albo gminie Wieliczka i zastanawiasz się, czy ktoś jeszcze chce kupować starsze nieruchomości, odpowiedź wynikająca z danych jest dość prosta.

Tak.

W samym 2025 roku odnotowałam 348 transakcji na rynku wtórnym w analizowanym segmencie.

Do 17 lipca 2026 roku było ich 164.

Kupujący więc są.

Natomiast nie kupią wszystkiego za każdą cenę.

Jeżeli nieruchomość od wielu miesięcy stoi na rynku, trzeba sprawdzić, dlaczego.

Czy cena jest realna?

Czy dokumenty są uporządkowane?

Czy oferta pokazuje prawdziwe zalety domu?

Czy trafiamy do właściwego klienta?

Czy właściciel porównuje swoją nieruchomość do innych domów, które również są tylko wystawione, ale nigdy się nie sprzedały?

To są pytania, które powinny pojawić się przed rozpoczęciem sprzedaży.

Dlaczego będę wracać do RCN

Dla mnie uwolnienie Rejestru Cen Nieruchomości jest bardzo dobrą zmianą.

Wreszcie możemy patrzeć nie tylko na to, ile właściciele chcieliby dostać za nieruchomość, ale na to, co naprawdę wydarzyło się na rynku.

Będę więc do tych danych wracać.

Chcę sprawdzić, jakie domy są najczęściej kupowane, jakie mają powierzchnie, jak duże działki, jakie ceny osiągają i jak wyglądają różnice pomiędzy Wieliczką, Niepołomicami, Gdowem, Kłajem i Biskupicami.

Interesuje mnie również porównanie rynku pierwotnego i wtórnego.

Czy kupujący rzeczywiście wolą mniejszy nowy bliźniak, żeby uniknąć remontu?

Czy jednak większa działka i dobra lokalizacja nadal wygrywają?

Myślę, że kolejne dane odpowiedzą nam na to bardzo ciekawie.

Jeżeli natomiast planujesz sprzedaż domu w Wieliczce lub gminie Wieliczka, szczególnie domu z rynku wtórnego, który wymaga sprawdzenia dokumentów, uporządkowania stanu prawnego albo po prostu sensownej strategii sprzedaży, zapraszam do kontaktu.

Anna Ziernicka właśnie takimi nieruchomościami zajmuję się najczęściej w ramach Pro Home Connect, biuro nieruchomości Wieliczka.

Nie zawsze są idealne.

Ale bardzo często są wyjątkowe.

Źródło danych i metodologia

Dane zostały przeze mnie, pobrane i przeanalizowane na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości Powiatu Wielickiego.

Analiza została przygotowana dla Pro Home Connect na podstawie pliku 1219_24.07.2026.gml, udostępnionego przez Starostwo Powiatowe w Wieliczce.

Na potrzeby analizy jako transakcje dotyczące domów przyjęłam sprzedaże nieruchomości gruntowych zabudowanych, z którymi w RCN powiązany był budynek mieszkalny. Nie uwzględniałam jako domów samodzielnych lokali mieszkalnych, garaży, budynków gospodarczych, usługowych ani innych budynków niemieszkalnych.

Dane za 2026 rok są niepełne. Najpóźniejsza data aktu notarialnego znajdująca się w analizowanym pliku przypada na 17 lipca 2026 roku, dlatego porównując 2025 i 2026 rok, zestawiłam analogiczne okresy od 1 stycznia do 17 lipca.