Operat szacunkowy – jak się odwołać i ile jest ważny?

Operat szacunkowy bardzo często decyduje o pieniądzach. Dotyczy to nie tylko wywłaszczeń pod drogi, ale także aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, renty planistycznej oraz wielu innych postępowań, w których podstawą decyzji jest wycena nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego.

Jeżeli nie zgadzasz się z operatem szacunkowym, możesz spróbować go podważyć. Trzeba jednak wiedzieć, że w takich sprawach najważniejsze są dwie rzeczy: czas i dowody.

Operat szacunkowy – ile jest ważny?

Operat szacunkowy co do zasady może być wykorzystywany przez 12 miesięcy od dnia sporządzenia, zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Kluczowe jest jednak to, kiedy operat szacunkowy uznaje się za wykorzystany. Zgodnie z wyrokiem NSA z dnia 8 października 2025 r., sygn. I OSK 2318/22, operat jest wykorzystywany w momencie wydania decyzji przez organ, a nie w momencie jej doręczenia stronie.

W praktyce oznacza to, że nawet jeśli decyzję odbierzesz później, operat może być uznany za ważny, jeżeli w dniu wydania decyzji mieścił się w 12-miesięcznym terminie.

Dlatego nie można zwlekać z reakcją.

Operat szacunkowy jako dowód

Operat szacunkowy jest dowodem wymagającym wiadomości specjalnych. Organ i sąd nie dokonują własnej wyceny nieruchomości. Sprawdzają jedynie, czy operat jest logiczny, spójny i sporządzony zgodnie z przepisami.

Samo stwierdzenie, że operat szacunkowy jest nieprawidłowy, nie wystarczy. Konieczne jest wykazanie konkretnych błędów lub przedstawienie dowodu o podobnej mocy.

Nie wystarczy powołać się na wzrost cen nieruchomości

Ogólne twierdzenie o wzroście cen nieruchomości nie jest wystarczające do podważenia operatu szacunkowego. Rzeczoznawca może uznać, że w danym segmencie rynku ceny były stabilne, o ile potrafi to uzasadnić.

Nieruchomość podobna nie oznacza identycznej

Pojęcie nieruchomości podobnej oznacza nieruchomości o zbliżonych cechach fizycznych, prawnych i rynkowych, które mają wpływ na wartość. Nie musi to być nieruchomość identyczna.

Samo wskazanie, że nieruchomości porównawcze różnią się od wycenianej, nie jest wystarczające do zakwestionowania operatu szacunkowego.

Jak skutecznie podważyć operat szacunkowy?

Skuteczne podważenie operatu szacunkowego wymaga przedstawienia dowodu o podobnej mocy.

Kontroperat

Najważniejszym dowodem jest kontroperat, czyli wycena sporządzona przez innego rzeczoznawcę majątkowego lub szczegółowa analiza wskazująca błędy operatu.

Ocena organizacji rzeczoznawców

Możliwe jest także uzyskanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, np. Polską Izbę Rzeczoznawstwa Majątkowego.

Bez takich dowodów organ nie ma obowiązku poszukiwania błędów w operacie szacunkowym.

W jakich sprawach operat szacunkowy ma kluczowe znaczenie?

Operat szacunkowy stanowi podstawę decyzji w wielu postępowaniach, w szczególności przy:

• wywłaszczeniu nieruchomości,
• aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego,
• ustalaniu renty planistycznej,
• ustalaniu odszkodowań,
• innych postępowaniach administracyjnych i sądowych dotyczących nieruchomości.

W każdej z tych sytuacji to właśnie operat szacunkowy decyduje o wysokości należności albo świadczenia.

Co zrobić po otrzymaniu operatu szacunkowego?

Po otrzymaniu operatu szacunkowego lub decyzji należy działać niezwłocznie.

• zapoznać się dokładnie z treścią operatu,
• skonsultować operat z innym rzeczoznawcą majątkowym,
• ocenić, czy istnieją podstawy do sporządzenia kontroperatu,
• dochować terminów do wniesienia odwołania lub innych środków prawnych.

Podsumowanie

Operat szacunkowy może decydować o bardzo dużych kwotach. Jeżeli wycena budzi zastrzeżenia, nie wystarczy samo przekonanie o jej nieprawidłowości.

Konieczne jest szybkie działanie oraz przedstawienie odpowiednich dowodów, w szczególności poprzez konsultację z innym rzeczoznawcą majątkowym i ewentualne sporządzenie kontroperatu.

W takich sprawach znaczenie ma nie tylko to, czy wycena jest prawidłowa, ale również to, czy zostanie skutecznie zakwestionowana we właściwym czasie.