Krótki informator dla wynajmujących i najemców
Najem okazjonalny to specjalna forma umowy najmu lokalu mieszkalnego, przewidziana w ustawie o ochronie praw lokatorów. Może być zawarta wyłącznie między osobami fizycznymi i zawsze na czas określony (maksymalnie 10 lat). Umowa ta dotyczy najmu lokalu wyłącznie na cele mieszkaniowe. Głównym celem tej konstrukcji jest przyspieszenie procedury odzyskania mieszkania w przypadku, gdy najemca nie chce go opuścić.
Najważniejsze różnice między najmem okazjonalnym a zwykłym najmem
- Szybsza ścieżka eksmisyjna: w najmie okazjonalnym najemca składa notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji (czyli zobowiązuje się do opuszczenia lokalu), co znacząco ułatwia i przyspiesza odzyskanie mieszkania w razie sporu. W zwykłym najmie eksmisja wymaga zwykle długiego procesu sądowego.
- Forma i załączniki: umowa najmu okazjonalnego musi być sporządzona na piśmie i mieć konkretne załączniki — bez nich nie spełnia ustawowych wymogów. W zwykłej umowie pisemnej takich dodatkowych dokumentów nie ma.
Jakie dokumenty obowiązkowo dołączamy do umowy najmu okazjonalnego
- Notarialne oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (akt notarialny) — to kluczowy dokument dający możliwość w określonych ustawą przypadkach dokonać szybszej eksmisji.
- Wskazanie przez najemcę innego lokalu (adres „do przeprowadzenia się”) —zwykle w formie pisemnej (najemca wskazuje adres, pod który przeniesie się w razie konieczności).
- Oświadczenie właściciela (osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu zastępczego), w którym zgadza się on, aby najemca zamieszkał w jego lokalu po zakończeniu umowy najmu — to oświadczenie powinno być złożone na piśmie; na żądanie wynajmującego może być wymagane z podpisem notarialnie poświadczonym. Jeśli wskazywany lokal ma kilku współwłaścicieli — zgodę muszą wyrazić wszyscy współwłaściciele.
Kto co podpisuje?
- Najemca podpisuje notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji (akt notarialny) oraz wskazanie lokalu.
- Właściciel(e) lokalu zastępczego (albo osoba/y mająca tytuł prawny do tego lokalu) podpisuje oświadczenie o zgodzie na przyjęcie najemcy; wynajmujący może zażądać poświadczenia notarialnego tego podpisu.
Procedura w praktyce — krok po kroku (w skrócie)
- Przygotowujesz umowę najmu na piśmie.
- Najemca wskazuje adres lokalu do ewentualnej przeprowadzki i idzie do notariusza, gdzie składa oświadczenie o poddaniu się egzekucji (akt notarialny).
- Do umowy dołączasz powyższy akt notarialny, wskazanie lokalu i oświadczenie właściciela (względnie właścicieli) tego lokalu.
- Zgłaszasz najem do Urzędu Skarbowego w terminie 14. dni od rozpoczęcia najmu.
Szacowane koszty (taksy notarialne — orientacja 2025)
- Taksa za sporządzenie notarialnego oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji: zwykle od 400-700zł netto, przy czym niektórzy notariusze liczą koszt od osoby – warto zapytać o to wybierając kancelarię.
- Poświadczenie podpisu: zwykle około 20-50zł netto.
- Dodatki: opłata za wypisy/odpisy aktu (kilkadziesiąt zł), VAT (23%) — wszystko sprawdź w konkretnej kancelarii.
Jestem najemcą — co muszę zrobić, żeby zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?
Dla najemcy procedura jest prosta — wymaga jedynie przygotowania trzech dokumentów i jednej wizyty u notariusza:
1. Wskaż adres, pod który możesz się przenieść w razie rozwiązania umowy
To musi być realny adres, pod którym możesz zamieszkać w sytuacji konieczności opuszczenia najmowanego lokalu.
Może to być mieszkanie rodziców, rodzeństwa, znajomych lub inny lokal, do którego masz dostęp.
Możesz też skorzystać z usług firm, które za stosunkowo niewielką opłatą udostępnią Ci adres lokalu do wskazania wraz z notarialnie poświadczoną zgodą właścicieli na zamieszkanie.
2. Uzyskaj zgodę właściciela tego lokalu
Osoba, która mieszkanie udostępnia, musi wyrazić pisemną zgodę.
Jeśli lokal ma kilku współwłaścicieli — zgodę muszą podpisać wszyscy.
Wynajmujący może wymagać, aby podpis został notarialnie poświadczony (czyli złożony w obecności notariusza i potwierdzona przez niego autentyczność tego podpisu), dlatego warto to sprawdzić wcześniej.
3. Umów się do notariusza na oświadczenie o poddaniu się egzekucji
Składasz u notariusza oświadczenie, w którym potwierdzasz, że w razie zakończenia umowy zobowiązujesz się opuścić lokal i wyprowadzić się do lokalu, który wskazałeś w oświadczeniu.
To nie jest nic groźnego— to standardowa procedura wymagana przez ustawę, która pozwoli właścicielowi dokonać (za pośrednictwem komornika) eksmisji, ale tylko w ściśle określonych sytuacjach – np. po zakończeniu umowy albo gdy nie płacisz za wynajmowane mieszkanie – wszystkie te sytuacje wymienia ustawa o ochronie praw lokatorów, warto wcześniej się z nią zapoznać.
4. Dostarcz dokumenty wynajmującemu
Komplet dokumentów, który dajesz właścicielowi:
- podpisana zgoda właściciela lokalu zastępczego (i wszystkich współwłaścicieli, jeśli są),
- adres lokalu, pod który możesz się przeprowadzić i Twoje oświadczenie, że możesz się do niego w razie potrzeby wyprowadzić,
- akt notarialny o poddaniu się egzekucji.