Rynek nieruchomości rolnych w Polsce jest silnie regulowany, ale mimo to nadal kryje w sobie wiele niejasności. Jedna z najpoważniejszych dotyczy możliwości zakupu działki rolnej przez rolnika indywidualnego. Ta z pozoru najłatwiejsza z procedur może okazać się skomplikowana i potrafi skutecznie zablokować sprzedaż działki, a tym samym postawić właściciela gruntu oraz pośrednika w bardzo trudnej sytuacji.
Jak wygląda procedura sprzedaży nieruchomości rolnej?
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, sprzedaż działki rolnej zwykle zaczyna się od publikacji ogłoszenia o zamiarze sprzedaży w rządowym portalu e-rolnik.
Celem jest zapewnienie jawności obrotu i równych szans dla potencjalnych nabywców.
W praktyce jednak ogłoszenia te rzadko prowadzą do rzeczywistej sprzedaży — zwykle stanowią jedynie formalny etap procedury, konieczny do spełnienia wymogów ustawowych.
Zdarzają się jednak sytuacje, w których ktoś rzeczywiście odpowiada na ogłoszenie. I właśnie w takich przypadkach ujawnia się poważna luka w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego.
Gdy rolnik „blokuje” sprzedaż działki
W jednym z przypadków, w którym występowałam jako pośrednik, po opublikowaniu ogłoszenia o sprzedaży działki zgłosił się rolnik indywidualny z drugiego końca Polski. Wydawało się to nieco dziwne, ale w rozmowie przedstawił wiarygodną motywację. Deklarował chęć zakupu, co początkowo wydawało się szansą na szybką i sprawną transakcję.
Wkrótce jednak okazało się, że nabywca nie ma realnego zamiaru zakupu — unikał dalszego kontaktu, przeciągał terminy i odmawiał podpisania umowy przedwstępnej. Jednocześnie – co istotne – nie deklarując wprost, że nie ma zamiaru do umowy przystąpić (bo to mogłoby go narazić na pewną odpowiedzialność z ustawy).
Nie kupował więc działki ani nie wycofywał się z oferty skutecznie blokując możliwości jakiegokolwiek działania sprzedającemu.
W tym czasie pojawiła się kolejna osoba zdecydowana na zakup działki. Problem polegał jednak na tym, że nie był to rolnik indywidualny a więc mając złożoną ofertę od rolnika nie mogliśmy uzyskać zgody KOWR na zbycie działki osobie nie będącej rolnikiem. Problem robił się dość skomplikowany, a obie strony załamywały ręce. Ustawa jest jednak bezwzględna.
Trzeba było działać inaczej.
Z informacji uzyskanych z KOWR wynikało, że ta sama osoba składała podobne oferty w dziesiątkach, a nawet setkach przypadków w całym kraju.
Efekt?
Właściciele działek znaleźli się w sytuacji patowej — złożona oferta uniemożliwiała sprzedaż nieruchomości komukolwiek innemu, mimo że był już inny, rzeczywiście zainteresowany kupujący.
Luka w prawie – brak terminu i brak konsekwencji
Przyczyną problemu jest niedoprecyzowanie przepisów.
Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego określa, że gdy rolnik indywidualny składa ofertę, to jest to oświadczenie woli a więc umowa powinna zostać zawarta. Nie określa jednak, w jakim terminie ma ona zostać zawarta. Brak tego zapisu otwiera furtkę do nadużyć.
Taki oferent może w praktyce przez wiele miesięcy skutecznie blokować sprzedaż działki rolnej, nie ponosząc żadnych konsekwencji prawnych.
Rola pośrednika i dokumentacji w rozwiązaniu problemu
W opisywanym przypadku kluczowe okazało się rzetelne prowadzenie dokumentacji i współpraca z notariuszem oraz KOWR-em.
Każdy kontakt, każda wiadomość i każde pismo były skrupulatnie odnotowane i udokumentowane.
Na podstawie tych materiałów udało się wykazać, że oferent nie miał rzeczywistego zamiaru zakupu.
Dzięki temu możliwe było złożenie wniosku do KOWR o zgodę na sprzedaż działki innej osobie — nabywcy niebędącemu rolnikiem indywidualnym.
KOWR, po analizie dokumentacji, wyraził zgodę na transakcję, co umożliwiło sfinalizowanie sprzedaży nieruchomości rolnej i zakończenie sprawy z sukcesem.
Wnioski dla właścicieli i pośredników
Ta sprawa pokazuje, że nawet najlepiej przygotowana transakcja może utknąć przez luki w przepisach prawa.
Dlatego tak ważne jest:
✅ dokładne dokumentowanie całego procesu,
✅ współpraca z doświadczonym pośrednikiem nieruchomości,
✅ kontakt ze specjalistami już na wczesnym etapie postępowania
KOWR, często postrzegany jako organ kontrolny, w praktyce może być realnym wsparciem w rozwiązaniu skomplikowanych sytuacji. Warto wiedzieć, że w takiej instytucji także można szukać wsparcia.
Luka wciąż czeka na doprecyzowanie
Przepisy dotyczące możliwości zakupu działki przez rolników nadal pozostają nieprecyzyjne w tym zakresie.
Dopóki ustawodawca nie uzupełni tej luki, sprzedający powinni zachować szczególną ostrożność i współpracować z ekspertami, którzy znają procedury i potrafią zabezpieczyć transakcję.
To właśnie świadomy pośrednik i dobrze przygotowana dokumentacja mogą zadecydować o tym, czy sprzedaż działki zakończy się sukcesem, czy wielomiesięcznym paraliżem.