Zadatek to nie 10% – obalamy mit

W obrocie nieruchomościami wciąż słyszę to samo: „zadatek to 10%”, „zadatek to 10 000 zł”, „notariusz radzi nie przesadzać”. Brzmi znajomo? Problem w tym, że te „reguły” nie wynikają z przepisów, a ich automatyczne powtarzanie potrafi rozwalić dobrze przygotowaną transakcję. Zadatek nie jest liczbą z tabelki. Zadatek to narzędzie zabezpieczenia umowy – takie, jakie strony świadomie uzgodnią.

Nie ma limitu: ani kwoty, ani procentu

Podstawą prawną zadatku jest art. 394 § 1 k.c.. Ten przepis mówi o skutkach zadatku, ale nie wskazuje żadnej maksymalnej wysokości. Nie znajdziesz w kodeksie granicy „10%” ani „10 000 zł”. W praktyce jest to kluczowe, bo oznacza, że wysokość zadatku jest elementem negocjacji, a nie „ustawowym standardem”.

Co więcej, w wyroku Sądu Najwyższego z 12 maja 2005 r., sygn. akt V CK 577/04 podkreślono, że nie da się – w oparciu o sam art. 394 k.c. – wyznaczyć górnej granicy wartości zadatku w relacji do wartości całego świadczenia. Skoro ustawodawca nie wprowadził limitu, a orzecznictwo nie wyprowadza go z przepisu, to decyduje swoboda umów (art. 353(1) k.c.) i świadoma wola stron.

10% czego? Skala ma znaczenie

Zatrzymajmy się przy popularnym „10%”. To hasło brzmi rozsądnie dopóki nie zaczniemy liczyć:

• 10% z 100 000 zł to 10 000 zł,
• 10% z 1 000 000 zł to 100 000 zł.

To wciąż 10%, ale różnica w skali jest oczywista. I właśnie dlatego ocena „wysoki zadatek” nie może opierać się na emocji albo przyzwyczajeniu. Jeśli kogoś stać na nieruchomość za milion, to jego naturalna skala finansowa jest inna niż przy zakupie za 100 tysięcy. To tak jak z samochodem: jeśli na co dzień poruszasz się drogim autem, jedziesz nim nawet po bułki – bo to dla Ciebie normalne. W transakcjach nieruchomościowych „normalne” też zależy od pułapu.

Notariusz to nie doradca strony

Coraz częściej spotykam sytuację, w której strony przez tygodnie (a czasem miesiąc) ustalają warunki: omawiają ryzyka, spisują protokół uzgodnień, negocjują wysokość zadatku, przygotowują się finansowo – a na końcu słyszą, że „dla notariusza ten zadatek jest za wysoki”.

Umówmy się: to strony ponoszą konsekwencje gospodarcze transakcji. Jeżeli działają świadomie, w granicach prawa, a zadatek ma realnie zabezpieczać wykonanie umowy, nie ma racjonalnego uzasadnienia, by podważać ich ustalenia tylko dlatego, że nie mieszczą się w „rynkowym zwyczaju”. Zwyczaj to nie przepis.

Zadatek działa w obie strony – często „na zakładkę”

Zakup nieruchomości rzadko jest oderwanym wydarzeniem. Bardzo często sprzedający, który dziś przyjmuje zadatek, jutro sam staje się kupującym i wpłaca zadatek w kolejnej transakcji – takiej, która ma bezpośredni wpływ na jego życie. W praktyce zadatek z jednej umowy bywa „zadatkiem” w następnej. To właśnie dlatego bywa ustalany nie symbolicznie, ale w sposób, który naprawdę dyscyplinuje i zabezpiecza ciąg zdarzeń.

Skutek prawny jest poważny – i o to chodzi

Wyrok SN (V CK 577/04) przypomina też o ważnej różnicy: zadatek nie jest karą umowną. Zadatek ma mechanizm ustawowy: przy niewykonaniu umowy jedna strona może zadatek zatrzymać, a druga – żądać jego podwójnej wartości. To narzędzie ma znaczenie właśnie wtedy, gdy transakcja jest „na serio”. Kupowanie nieruchomości to zwykle jedna z najtrudniejszych decyzji w życiu, więc jeżeli już ją podejmujemy – róbmy to odpowiedzialnie.

Wniosek praktyczny

Zadatek to nie 10%. Zadatek to kwota, którą strony uzgadniają, żeby realnie zabezpieczyć wykonanie umowy i konsekwencje jej niewykonania. Jeżeli nie korzystasz z pomocy doświadczonego pośrednika jako doradcy w transakcji, to nie notariusz powinien „wymyślać” parametry bezpieczeństwa. W sprawach o dużej wadze warto oprzeć się na prawniku specjalizującym się w nieruchomościach i na świadomych negocjacjach, a nie na mitach powtarzanych z przyzwyczajenia.

Słowa kluczowe SEO: zadatek, wysokość zadatku, zadatek 10 procent, zadatek 10000 zł, umowa przedwstępna nieruchomości, art. 394 k.c., art. 353(1) k.c., wyrok SN V CK 577/04, notariusz a zadatek, zadatek przy sprzedaży nieruchomości