Zmiany w ustawie deweloperskiej — co się zmienia i dlaczego nie dotyczy to pośredników nieruchomości.

1. Nowe regulacje na rynku nieruchomości – kontekst zmian

Rynek nieruchomości w Polsce nieustannie się zmienia, a ustawodawca regularnie wprowadza modyfikacje mające na celu zwiększenie przejrzystości i bezpieczeństwa transakcji. Jedną z najważniejszych nowelizacji ostatnich lat są zmiany w tzw. ustawie deweloperskiej oraz wprowadzenie zasad jawności cen mieszkań. Nowe przepisy nakładają na deweloperów obowiązek publikowania cen lokali oraz historii ich zmian, prowadzenia dedykowanej strony internetowej i raportowania danych do organów państwowych.

Celem tych regulacji jest zwiększenie ochrony nabywców oraz ułatwienie im podejmowania decyzji zakupowych. Dzięki temu potencjalny klient zyska dostęp do pełnej informacji o ofercie – od ceny za metr kwadratowy po całkowity koszt lokalu i dodatkowych świadczeń.

Zmiany te wchodzą w życie stopniowo: od lipca 2025 roku obowiązek publikacji cen obejmie wszystkich deweloperów, a od września tego samego roku – pełne ujawnianie historii zmian cen stanie się wymogiem dla każdej inwestycji deweloperskiej.

W środowisku nieruchomości wiele osób zadaje sobie pytanie, czy nowe przepisy obejmują również pośredników nieruchomości. Odpowiedź brzmi jednoznacznie: nie. Ustawa deweloperska nie wprowadza żadnych nowych obowiązków wobec pośredników, choć pośrednio może wpływać na ich codzienną pracę oraz relacje z deweloperami i klientami.

2. Czego dotyczą zmiany w ustawie deweloperskiej

Nowelizacja ustawy deweloperskiej koncentruje się na wzmocnieniu ochrony nabywcy i zwiększeniu transparentności na rynku pierwotnym. Najważniejsze zmiany dotyczą następujących obszarów:

• Obowiązek publikacji cen – każdy deweloper musi prowadzić własną stronę internetową, na której udostępni aktualne ceny mieszkań, domów, pomieszczeń przynależnych oraz świadczeń dodatkowych.
• Historia zmian cen – wszelkie zmiany w cenniku muszą być widoczne dla klientów, wraz z datami ich wprowadzenia.
• Obowiązek raportowania danych – informacje o cenach i zmianach deweloper będzie przesyłał do centralnej bazy danych.
• Zasada zgodności ceny – cena w umowie nie może być wyższa niż ta, która była publicznie dostępna na stronie dewelopera.
• Nowe obowiązki informacyjne – deweloperzy muszą udostępniać prospekty informacyjne, aneksy i dokumenty dotyczące stanu prawnego nieruchomości.

Wszystkie powyższe obowiązki spoczywają wyłącznie na deweloperach. Nie obejmują one pośredników nieruchomości ani biur pośrednictwa, nawet jeśli takie biuro współpracuje z deweloperem przy sprzedaży inwestycji.

3. Dlaczego nowe przepisy nie dotyczą pośredników nieruchomości

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami w Polsce regulowane jest przez Ustawę o gospodarce nieruchomościami. To ona określa zasady wykonywania zawodu pośrednika, obowiązek posiadania umowy pośrednictwa, zakres odpowiedzialności zawodowej oraz wymogi dotyczące ubezpieczenia OC.

Natomiast ustawa deweloperska reguluje relacje między deweloperem a nabywcą lokalu lub domu. Jej celem jest ochrona interesów kupujących na rynku pierwotnym, a nie nadzór nad działalnością pośredników nieruchomości.

Z tego względu nowe przepisy nie nakładają żadnych obowiązków na pośredników. Pośrednik nie musi prowadzić własnej strony z cenami, raportować historii zmian ani publikować danych o inwestycjach. Wszystkie te zadania należą do dewelopera.

Jednocześnie pośrednik, który współpracuje z deweloperem, powinien weryfikować przekazywane informacje, by mieć pewność, że oferta jest zgodna z danymi publikowanymi przez dewelopera. Takie podejście zwiększa wiarygodność biura i buduje zaufanie klientów.

4. Wpływ nowych przepisów na współpracę między deweloperem a pośrednikiem

Większa przejrzystość ofert

Nowe obowiązki deweloperów wymuszają pełną transparentność ofert. Pośrednicy muszą więc dbać o zgodność danych zamieszczanych w ogłoszeniach z tymi, które widnieją na stronach deweloperów. Regularna aktualizacja cenników i komunikacja między stronami staną się podstawą dobrej współpracy.

Nowe oczekiwania klientów

Klienci coraz częściej oczekują od pośredników nie tylko znajomości ofert, ale również wiedzy o przepisach prawnych. Agent, który potrafi wyjaśnić obowiązki dewelopera i pomóc w interpretacji zapisów ustawy, będzie postrzegany jako bardziej kompetentny i godny zaufania.

Zacieśnienie relacji z deweloperami

Współpraca między deweloperami a biurami pośrednictwa nabierze nowego wymiaru. Deweloperzy będą poszukiwać partnerów, którzy potrafią profesjonalnie prezentować inwestycje i dbać o spójność informacji. Warto ustalić procedury przekazywania danych, określić odpowiedzialność za aktualizacje oraz zapewnić płynną komunikację między zespołami.

Konkurencja na rynku pierwotnym

Jawność cen może skłonić część klientów do kontaktu bezpośrednio z deweloperem. Dlatego pośrednik powinien koncentrować się na swojej wartości dodanej – doradztwie, negocjacjach, analizie rynku i pomocy w całym procesie zakupu. To właśnie wiedza, doświadczenie i obsługa klienta pozostają kluczowymi przewagami biur pośrednictwa nieruchomości.

5. Podsumowanie – co oznaczają zmiany dla pośredników nieruchomości

Nowelizacja ustawy deweloperskiej oraz przepisy o jawności cen mieszkań stanowią duży krok w kierunku przejrzystości rynku pierwotnego. Deweloperzy zyskali nowe obowiązki, a klienci – większy dostęp do informacji. Pośrednicy nieruchomości natomiast pozostają poza zakresem nowych regulacji.

Mimo to warto znać nowe przepisy, aby móc skutecznie doradzać klientom i współpracować z deweloperami. Wiedza o prawnych aspektach zakupu nieruchomości pierwotnych zwiększa profesjonalizm agenta i buduje zaufanie klientów.

Nowe prawo to również szansa – biura nieruchomości, które potrafią łączyć znajomość przepisów z praktyką rynkową, staną się jeszcze bardziej wartościowymi partnerami dla klientów i inwestorów. Zmiany w ustawie deweloperskiej nie ograniczają pośredników, ale otwierają nowe możliwości rozwoju, współpracy i budowania eksperckiego wizerunku w branży nieruchomości.

Podsumowując: zmiany w ustawie deweloperskiej wprowadzają nowy standard jawności na rynku pierwotnym, ale nie dotyczą pośredników nieruchomości w sensie prawnym. To jednak doskonały moment, aby pokazać profesjonalizm i wiedzę, które budują zaufanie klientów.